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形成报告

——《某客户房贷还款方案报告》

某客户计划在东莞购置一套商品房，本人职业是房地产估价师，作为该客户投资顾问，就该客户贷款购房还款的需求作分析，形成以下方案报告。

一、客户购房贷款需求及基本情况

客户选中的一套房面积100平方米，现时市场价2万元/平方米，总价200万元，计划贷款120万元，贷款期限20年，银行贷款年利率为6%。

客户今年35岁，夫妻双方均为国家公职人员，育有两个小孩。

二、房产市场状况

据东莞市相关政府部门公布的我市新建商品住宅销售价格情况数据显示，2019年下半年，东莞地面建筑层数超过4层的商品住宅均价为20133.58元/㎡，比上半年上涨1316.18元/㎡，涨幅约7%。除谢岗在该住宅类型无成交外，其余镇街中，桥头最低，为12560.4元/㎡，另有望牛墩、横沥等3个镇街价格低于1.5万元/㎡；长安最高，为29551.27元/㎡，另有东城、万江、南城、松山湖、凤岗等6个镇街价格超2.5万元/㎡。

从客户所选房子价格来说，总体上处于均价水平，价格区间适中。

展望2020年，据东莞某房产战略研究中心不完全监测统计显示，2020年住宅潜在新增供应量达455万㎡，同比下降9%，连续五年下跌。因此预计2020年供不应求矛盾越来越尖锐，需求持续累积。

以上统计信息和供求趋势表明，东莞市的商品房价格处上涨趋势，对比均价较高的镇街，客户选择房子保值性较好。

2019年东莞虽然仍维持限购、限贷、限售、限商改住等，但随着粤港澳大湾区推动人才引进，对人才购房政策作出调整，地处大湾区中部的东莞也放宽人才购房限制。东莞目前推进大交通持续升级，加快融入湾区“一体化”，就在地铁2号线和东莞大道旁的东莞国际商务区，以及东莞滨海湾新区，成为东莞打造“湾区都市、品质东莞”发展双引擎。

不管区域发展定位还是房产政策，东莞未来房产发展潜力巨大，由此，客户现时选购的商品房，从长远来，既满足居住，又可作投资，将来收益可期。

因此，从客户贷款及还款需求角度分析，建议可选择长周期方式。

三、家庭财力简要分析

客户夫妻双方均为国家公职人员，家庭收入非常稳定且有保证，而且两人正值青壮年，正常情况身体健康，没有重疾之类负担，考虑家庭开支以日常生活开支、养育小孩等为主，所以购房还款的经济来源稳定，适合长周期还款方式。

四、还款方式及比较

1、还款方式可选种类：银行提供的个人贷款还款方式主要有等额本金和等额本息两种。

等额本金还款法——是借款人每月等额偿还本金固定，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。

等额本息还款法——是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息和，又称为等额法。

2、本案还款利息计算

设还款期数（即总月数）为m，当中任意期次为n，贷款期初本金余额为A，当期还款本金为B，当期还款利息为R，月利率为r，当期还款本息之和为X。

根据本客户需求及银行贷款条件等已知数据，整理可得：

（1）贷款本金总额为1,200,000元，即A=1200000；

（2）还款总期数（总月数）为12×20＝240（期），即m=240；

（3）年利率6%，月利率是6%÷12＝0.5%，即r=0.5%。

当选择等额本金还款时：

每期所还本金B＝1200000÷240=5000（元），即B_n=B_m=5000，为固定金额

而第n期还款的利息及本息合计分别是：

R_n=A_n×0.5%

=(1200000-B_n-1)×0.5%

=[1200000-5000×(n-1)]×0.5%

X_n=B_n＋R_n

=5000＋[1200000-5000×(n-1)]×0.5%

按上述公式分别计算R₁、R₂、R₃……R₂₄₀，则客户按20年期共付给银行的利息为R₁+R₂+R₃+……+R₂₄₀之和。

此处列表显示还款第1年每期的期初贷款余额、还款本金、还款利息和本息合计金额如下：                                             

单位：元

期次	期初贷款余额	当期还本金	当期还利息	当期本息合计
1	1200000	5000	6000	11000
2	1195000	5000	5975	10975
3	1190000	5000	5950	10950
4	1185000	5000	5925	10925
5	1180000	5000	5900	10900
6	1175000	5000	5875	10875
7	1170000	5000	5850	10850
8	1165000	5000	5825	10825
9	1160000	5000	5800	10800
10	1155000	5000	5775	10775
11	1150000	5000	5750	10750
12	1145000	5000	5725	10725
合计		60000	70350	130350

小结：客户选择每月还款本金固定方式还贷，贷款120万元，还款期20年，年利率6%，1年后须付给银行的利息共计70350元。

当选择等额本息还款时：

按每月还款本息之和不变的条件，列得第1、2、3…n期的期末贷款余额：

A₁=A-(X-Ar)=A(1+r)-X

A₂=A₁-(X-A₁r)=A₁(1+r)-X=[A(1+r)-X](1+r)-X=A(1+r)²-X(1+r)-X

A₃=A₂-(X-A₂r)=A₂(1+r)-X=[A(1+r)²-X(1+r)-X](1+r)-X=A(1+r)³-X(1+r)²-X(1+r)-X

A_n=A_n-1-(X-A_n-1r)=A(1+r)ⁿ-X(1+r)^n-1-X(1+r)^n-2-…-X(1+r)²-X(1+r)-X

由上式推导：

A_n=A(1+r)ⁿ-{X[(1+r)^n-1+(1+r)^n-2+…+(1+r)²+(1+r)+1]r}/r

  =A(1+r)ⁿ-{X[r(1+r)^n-1+r(1+r)^n-2+…+r(1+r)²+r(1+r)+r+1-1]}/r

  =A(1+r)ⁿ-{X[r(1+r)^n-1+r(1+r)^n-2+…+r(1+r)²+(1+r)²-1]}/r

  =A(1+r)ⁿ-{X[(1+r)ⁿ-1]}/r

将总期数m代入上式：

A_m=A(1+r)^m-{X[(1+r)^m-1]}/r=0，可得：

X=Ar(1+r)^m/[(1+r)^m-1]

把A=1200000，m=240，r=0.5%代入上式，可计得：

X=Ar(1+r)^m/[(1+r)^m-1]=1200000×0.5%×(1+0.5%)²⁴⁰÷[(1+0.5%)²⁴⁰-1]

=8597.17

即每期（月）还款本息总额为8597.17元。

任意期次n的当期利息为A_n-1r，分别代入第1、2、3……240，可计得第1至240期的各期利息。

此处列表显示还款第1年每期的期初贷款余额、还款本金、还款利息和本息合计金额，如下：                                            

单位：元

期次	期初贷款余额	当期还本金	当期还利息	当期本息合计
1	1200000.00	2597.17	6000.00	8597.17
2	1197402.83	2610.16	5987.01	8597.17
3	1194792.67	2623.21	5973.96	8597.17
4	1192169.46	2636.32	5960.85	8597.17
5	1189533.14	2649.50	5947.67	8597.17
6	1186883.64	2662.75	5934.42	8597.17
7	1184220.89	2676.07	5921.10	8597.17
8	1181544.82	2689.45	5907.72	8597.17
9	1178855.37	2702.89	5894.28	8597.17
10	1176152.48	2716.41	5880.76	8597.17
11	1173436.07	2729.99	5867.18	8597.17
12	1170706.08	2743.64	5853.53	8597.17
合计		32037.56	71128.48	103166.04

小结：客户选择每月还款本息和固定方式还贷（即每月等额还款），贷款120万元，还款期20年，年利率6%，可知：

1、每月还款金额为8597.17元。

2、1年后付给银行的利息共计71128.48元。

借助“房贷计算器”，可以直接计算得到还款20年后两种还款方式各自的利息总额，如下：

贷款金额	1,200,000元
贷款期限	20年（240期）
贷款年利率	6%
还款方式	等额本金	等额本息
应付利息总额	723000.00元	863321.45元
房贷计算器 计算结果截图

 3、还款方式比较

通过对等额本金和等额本息两种还款方式计算得到的每期还款本金、利息和本息之和，可以绘制出一个两种还款方式的本息变化趋势图。

    等额本息与等额本金两种还款方式对比列表如下：

还款方式	等额本息	等额本金
每月还款额	相同	逐月递减
总利息	相对多	相对少
特点	前半段还款中利息比例大、本金比例小；还款期限过半后，转为本金比例大、利息比例小。	等额本金第一个月还款额最多 ，然后逐月减少。
优势	ü  前期还款压力较小 ü  每月还款固定，利于合理安排收支 ü  占用银行资金相对较多且周期长	ü  整体支付利息较少 ü  提前还款比较划算 ü  后期还款压力较小
劣势	ü  整体支付利息较多 ü  后期提前还款不划算	ü  前期还款压力较大 ü  每月还款不固定，还款人财务资金压力大
适合人群	经济条件不足，但收入稳定，一般年轻人	经济条件好，能承受前期还款压力，一般中年人

五、推荐还款方案

基于上述分析，客户符合家庭收入稳定的青年一族，而且处于事业上升期，无论从家庭收支比合理分配，还是把房屋作长期投资来说，还款方式优先选择等额本息方式。采用等额本息还款方式，就具体还款情形，可分两类推荐：

情形一：目标是减少最终总的利息，也即是减少占用银行资金，建议在还款前期阶段，只要自有资金允许，向贷款银行申请提前还本金（注意，不是提前还本息），那么大大压缩前期利息，相当于大幅推进还款进度。

情形二：考虑本地房价上涨，以及通货膨胀等因素，把该还款周期用足（即完全按还款周期执行），以尽量抵消通胀，另一方面可等待该房屋升值幅度足够大时，将该房屋转让以图更大利润或转换更合适的新房子。

 

个人思考与收获

   ü  研究这次课题，让我对房产地产估价师有了一定的认识。房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。

   ü  通过这次探究，我知道了贷款还款背后的知识，原来还款也是一个大学问，提升了自己的财经素养。让我了解到不同还款方式的特点和适合的人群。

   ü  在研究过程中，我学会上网查找资讯、整理资料，通过对比分析方法，得到合理的推荐还款方案。此外，我也对东莞目前房地产情况有大致的了解。

   ü  如果要得到符合实际的估价以及更合适的贷款、还款方案，需要做更多的行情调研，并且掌握更多的专业知识。

   ü  通过本案例还款方案的编制，以及了解我们家房贷还款的经历，我体会到父母当时贷款买房和还款的压力，明白今天我们居住的房子饱含了父母的努力和付出。

   ü  虽然疫情阻隔了我们回校的路，但挡不住我们学习和进步的脚步。

 

撰稿：汪丽丽、陈文慧

审稿：梅淑萍